Die Aufbewahrungsfrist für das erstellte Gutachten und die dem Gutachter übergebenen Unterlagen beträgt 1o Jahre mit Beginn des folgenden Kalenderjahres.

Das deutsche Baugesetzbuch (BauGB) ist das wichtigste Gesetz des Bauplanungsrechts. Es definiert die planerischen Aspekte, die den Städten und Gemeinden zur Verfügung stehen.

Die Baunutzungsverordnung bestimmt in Deutschland Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstückes, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche.

Untersuchungen zu Bauschäden und Kontaminationen sind nicht Gegenstand des Verkehrswertgutachtens.

Der Bauwert ist der Herstellungswert der Gebäude und Außenanlagen unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände (Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen).

Die Bearbeitung z.B. eines Gutachtens dauert in der Regel zwei Wochen nach erfolgter Besichtigung. Zum Zeitpunkt der Besichtigung müssen die erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stehen.

Der Bebauungsplan regelt, auf welche Art und Weise in einem Wohngebiet gebaut werden darf. Bebauungspläne werden von den Kommunen aus den übergeordneten Flächennutzungsplänen heraus entwickelt.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt die Konditionen des deutschen allgemeinen Privatrechts und die unabdingbaren Rechtsverhältnisse zwischen Privatpersonen fest.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens in €/m². Sie gelten für eine Mehrheit von Grundstücken, die im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen unterliegen.

Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten. Die Gemeinden verfügen in der Regel über Bodenrichtwertkarten.

Der Energieausweis ist ein Dokument zur energetischen Bewertung eines Gebäudes. Er beinhaltet Werte über die Energieeffizienz und die anfallenden Energiekosten eines Gebäudes. Er ermöglicht einen Vergleich zwischen verschiedenen Immobilien. Ein Energieausweis ist nicht Bestandteil des Gutachtens.

Bei diesem Verfahren (nach der Ertragswertrichtlinie (EW-RL)) wird der Wert der Gebäude und sonstigen baulichen Anlagen getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des nachhaltig erzielbaren Ertrages ermittelt (in der Regel Mieterträge). Der Ertragswert ist deshalb im Wesentlichen von wirtschaftlichen Aspekten und Renditeüberlegungen geprägt.

Mit Hilfe des Immobilienwertes wird der Verkaufspreis festgestellt und eine Verhandlungsgrundlage geschaffen. Anlässe können sein

• eine Erbschaft
• eine Schenkung
• eine Scheidung
• die Betreuung, Vormundschaft, Pflegschaft
• ein Insolvenzverfahren
• Kauf oder Verkauf

In besonderen Fällen kann es erforderlich sein, hinsichtlich der Grundstücksgröße und den Wertverhältnissen innerhalb des Grundstücks zu differenzieren. Kommen für ein Grundstück beispielsweise unterschiedliche Bodenrichtwerte in Betracht, besteht die Möglichkeit, dies über differenzierte Flächenangaben zu erfassen.

Der Sachverständige haftet für Schäden, gleich aus welchem Rechtsgrund, nur dann, wenn er oder seine Erfüllungsgehilfen (Hilfskräfte) die Schäden durch das Gutachten vorsätzlich oder grob fahrlässig (analog § 839a BGB) verursacht haben.

Herstellungskosten sind die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung, Erweiterung oder für die über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes entstehen.

Diese Aufwendungen können betreffen:

• Maßnahmen zur Instandhaltung (Reparatur oder Ersatz einzelner Bauelemente)
• Modernisierung (baulich-technische Maßnahmen, Investitionen zur Wertsteigerung einer Immobilie)
• Sanierung (baulich-technische Maßnahmen um Schäden an einer Immobilie zu beseitigen und/ oder den Wohnstandard zu erhöhen)

Das Honorar orientiert sich an der Honorartafel der DEKRA, Stand 2o17. In der Regel ist das Honorar von den ermittelten Kosten abhängig. Nach Konkretisierung des Vorhabens ist es auch möglich, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren.

Die Verordnung enthält die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte (Verkehrswertgutachten) von bebauten Grundstücken (siehe FAQs Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren)

Bei einem Kurzgutachten (auch Wertexpertise genannt) ist die verbale Beschreibung des Objektes, die Erläuterung der Wertansätze sowie die enthaltenden Anlagen (Fotos, Kartenmaterial) in verkürzter Form dargestellt. Auskünfte aus weiteren öffentlichen Registern (z.B. Altlastenkataster, Baulastenauskunft, Denkmalschutz) werden nicht eingeholt und sind nicht Bestandteil des Kurzgutachtens.

Die Erstellung eines Kurzgutachtens ist immer dann sinnvoll, wenn eine Verwendung vor Gericht oder den Finanzbehörden nicht notwendig bzw. keine Konfliktsituation (z.B. Auseinandersetzung im Zusammenhang mit Erbsituationen oder Scheidung) gegeben ist. Es ist besteht eine Kostenersparnis gegenüber einem Verkehrswertgutachten.

Die Landesbauordnung Baden-Württemberg ist Hauptbestandteil des Bauordnungsrechts; sie regelt die Anforderungen, die bei Bauvorhaben zu beachten sind. Dagegen werden die Bedingungen, auf welchen Grundstücken überhaupt und in welchem Art und Ausmaß gebaut werden darf, durch das Bauplanungsrecht (Flächennutzungsplan/Bebauungsplan) bestimmt.

Der Wert der für eine Immobilie auf dem Markt zum jetzigen Zeitpunkt des Verkaufes zu erzielen wäre. Die aktuelle Situation am Immobilienmarkt wird dabei durch den Marktanpassungsfaktor des Sachwertes dargestellt.

Die Wertermittlung einer Immobilie folgt in Deutschland in der Regel den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Der Sachwert ist wie der Ertragswert ein wirtschaftlicher Wert, doch wird bei seiner Ermittlung von den Herstellungskosten zum Zeitpunkt des Gutachtens ausgegangen. Bei der Wertermittlung eines Ein/Zweifamilienhauses (Eigenheime) wird in der Regel das Sachwertverfahren angewendet.

Beim Sachwertverfahren nach der Sachwertrichtlinie (SW-RL) werden Bodenwert und Bauwert getrennt ermittelt.

• Auszug aus der Flurkarte
• Flächennutzungsplan (FNP) und Bebauungsplan (B-Plan)
• aktueller Auszug aus dem Grundbuch
• aktueller Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Bauvorlage/Genehmigungspläne
  (Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Berechnung der Bruttogrundfläche)
• Bodenrichtwertkarte
• aktuelle Mietverträge mit Nachträgen und Mietzusammensetzung sowie Angaben zu ggf. bestehendem Leerstand
• Auskunft aus dem Altlastenkataster
• Energieausweis, falls vorhanden
• sonstige wichtige Informationen
  (z.B. besondere Vereinbarungen, anstehende Erschließungsbeiträge, vorangegangenes Hochwasser, vorhandene Kostenermittlung von Sanierungs- bzw. Modernisierungsarbeiten
• Angaben Bauschäden (falls vorhanden)

Sind fehlende Unterlagen durch den Sachverständigen zu erstellen, ist eine gesonderte Honorarvereinbarung zu treffen.

Hierbei erfolgt die Wertermittlung (nach Vergleichswertrichtlinie (VW-RL)) durch Vergleich mit einer ausreichenden Anzahl geeigneter Immobilien, für die tatsächlich gezahlte Kaufpreise vorliegen. Von besonderer Bedeutung ist dabei, dass die wertbestimmenden Eigenschaften der Vergleichsobjekte soweit wie möglich mit denen des Bewertungsobjektes übereinstimmen oder vorhandene Unterschiede hinreichend genau berücksichtigt werden können. Oft ist es schwierig, tatsächlich vergleichbare Objekte zu finden.

Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen orientieren sich an der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung (WMR). Die Berechnungen der Wohnfläche nach den verschiedenen Vorschriften (Wohnflächenverordnung (WoFlV), 2te Berechnungsverordnung (II. BV), DIN 277, DIN 283) sind deshalb nur als Grundlage der Wertermittlung verwendbar.

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt bei einer formellen Teilung eines bebauten Grundstücks durch die Teilungserklärung das Eigentum an den einzelnen Wohnungen und Gebäuden (Wohnungseigentum), an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen und Flächen (Teileigentum) und das Gemeinschaftseigentumam gemeinsamen Gebäude und Grundstück.